ja dodałabym jeszcze :

* nie korzystaj z usług pośredników czy doradców, którzy po sfinalizowaniu transakcji będą chcieli od Ciebie jakiekolwiek pieniądze --> firmy doradcze mają wynegocjowane swoje wynagrodzenia z bankami i to banki płacą im za to, że doradca/pośrednik pomoże Ci w uzyskaniu kredytu;

* jeśli jesteś na rozmowie z doradcą PYTAJ o wszystko, czego nie rozumiesz lub co wydaje Ci się niejasne, pytaj o koszty - jeśli doradca poleca Ci konkretne banki pytaj "dlaczego" - jeśli dlatego, że w danym banku jest "promocja" to poproś też o warunki tej promocji, bo może się okazać, że żeby dostać atrakcyjne warunki kredytowe (brak prowizji i niską marżę) musisz mieć wkład własny i dodatkowe środki na zakup innych produktów tego banku (np. funduszy inwestycyjnych);

* i ostatnie, co może nie być miłe --> podczas rozmowy z doradcą BĄDŹ SZCZERY - nie ukrywaj kredytów, gorszej historii kredytowej czy tego, co będziesz miał wpisane na zaświadczeniu o zarobkach - to wcześniej czy później wyjdzie podczas weryfikacji dokumentów, a szkoda czasu Twojego i doradcy oraz nerwów.

ja bym zaciągnęła kredyt na 100% wartości nieruchomości na maksymalny okres, a pozostałe środki przeznaczyłabym na inwestycję (w produkty strukturyzowane) ... i kupując dom na kredyt zapłaciłabym za niego mniej niż cena transakcyjna

policzmy:

zakładam:
-> oprocentowanie kredytu - 4% w CHF (można znaleźć tańsze oferty, ja przyjmuję średnią)
-> oprocentowanie lokaty - 5% - podatek Belki = 4,05% netto
-> oprocentowanie produktu strukturyzowanego - około 12% netto (w najgorszym wypadku, przy założeniu, że na opcjach zostanie stracone wszystko, Klienci otrzymują gwarantowane 4% netto)
-> zgodnie z Pana założeniem co do podziału inwestycji otrzymujemy (4+12)/2 = 8% netto rocznie z inwestycji
-> spread - 4,5%, czyli 10 groszy na franku


--> kredyt na 80% wartości nieruchomości, inwestycja 120 tysięcy, okres kredytowania 30 lat
dom kosztuje zatem Pana:

158*2300+160 tysięcy+120 tysięcy + 4600 = 648 tysięcy

158 - to liczba miesięcy, które będzie Pan spłacał kredyt (do czasu zrównania wartości inwestycji z kwotą kapitału kredytu)
2300 - rata miesięczna uwzględniająca spread
160 tysięcy - Pana wkład własny
120 tysięcy - kapitał zainwestowany
4600 - prowizja
(we wszystkich następnych wyliczeniach kolejność danych będzie identyczna)

--> to samo wyliczmy dla okresu 45 lat:

184*1920 + 160 tysięcy + 120 tysięcy + 4600 = 638 tysięcy złotych

czyli WYDłUżAJąC okres kredytowania o 26 miesięcy OSZCZĘDZA Pan 10 tysięcy złotych

-->kredytujemy 100% wartości nieruchomości, okres 30 lat, inwestycja 270 tysięcy; a zatem za dom zapłaci Pan

98*2900 + 0 + 270 tysięcy + 5800 + 4000 = 564 tysiące
dodatkowo doliczone zostały 4 tysiące tytułem tzw. ubezpieczenia brakującego wkładu własnego

--> to samo co powyżej, tylko kredyt na lat 45

110*2420 + 0 + 270 tysięcy + 5800 +4000 = 546 tysięcy złotych (za, przypomnijmy nieruchomość wartą 580 tysięcy)

stało się tak dlatego, że środki, które mogą spokojnie pracować na inwestycjach nie zostały początkowo "utopione" we wkładzie własnym - koszt 4 tysięcy za uwolnienie 150 tysięcy i umożliwienie im wypracowania zysków na poziomie min 8% rocznie przynosi oczekiwany skutek, a poprzez wydłużenie okresu kredytowania otrzymuje Pan:
1) dodatkową "rezerwę" na ryzyko kursowe (choć na rynku pojawiły się już oferty ubezpieczenia od takiego ryzyka);
2) obniżenie comiesięcznego obciążenia ratą kredytu.

Jeśli będzie miał Pan jakieś pytania zapraszam do kontaktu ze mną.

Pozwolę sobie odpowiedzieć na pytania:

ZDOLNOŚĆ - są dwa sposoby oszacowania zdolności kredytowej dla kredytu "student kwadrat" - tzw. przychodowa zdolność albo deklaracja klienta. w przypadku tej pierwszej musi Pan udokumentować dochody pozwalające na spłatę raty odsetkowej kredytu (i nie może być straty na działalności gospodarczej); w drugim przypadku (czyli, gdy mamy do czynienia ze studentem bez stałych dochodów) wymagane jest poręczenie rodziców ZAMIAST zdolności kredytowej studenta; poręczyciele wypełniają tylko informację dotyczącą maksymalnej raty do spłaty;

NIERUCHOMOŚĆ - w standardzie wymagany jest wkład własny 25%, ale w przypadku, gdy metro ma skredytować 100% wartości nieruchomości wymagana jest druga nieruchomość jako zabezpieczenie dodatkowe

STRATA NIERUCHOMOŚCI - nikt z dnia na dzień nie pozbawi Pana mieszkania; oczywiście o terminie spłaty kolejnej raty należy pamiętać, inaczej Bank sam się upomni o spłatę; procedura windykacyjna w metrobanku nie odbiega od procedur stosowanych przez inne banki

Ja proponowałabym zmianę produktu z "pożyczki hipotecznej" na "refinansowanie kosztów poniesionych na zakup" - wyjdzie taniej

oprócz dombanku może być jeszcze metrobank, santander ...

gdyby ... gdyby ... ale Klient ma taką, a nie inną sytuację, więc od gdybania trzymajmy się z daleka ...

pytanie krótkie - eurobank podlega prawu polskiemu, więc dlaczego w kalkulacji pojawia się prowizja za wcześniejszą spłatę ? (ustawa o kredycie konsumenckim mówi coś innego)

w całej mojej historii (a jestem doradcą od 1999 roku i "zamknęłam" pozytywnie ponad dwa tysiące kredytów hipotecznych) nie zdarzyło mi się, by składka na ubezpieczenie na życie przesądzała o zdolności kredytowej Klienta ... powiem więcej - w ofercie rynkowej są banki, które ubezpieczają Klienta "gratis" (nie pobierają od Niego żadnych opłat z tego tytułu) - w końcu przecież zarabiają na marży 

sumując powiedziałabym, że oferta EB nie odbiega od standardów rynkowych, ale "super okazją" to trudno ją nazwać

Proszę Państwa,

marża 1,1% (bo taką tu mamy) jakoś wcale nie jest rewelacyjna (LIBOR uległ pewnie zmianie, więc nie będę komentować oprocentowania rzędu 3,85%) ... przy LTV (przyjmijmy to niespełna 30%) można uzyskać marżę dla franka już na poziomie 0,8%, więc nie wiem czym się tu ekscytować  prowizja 1% też nie jest żadnym novum, a brak obligatoryjnych ubezpieczeń - to już warunki rynkowe

aktualny LIBOR to w EB - no cóż ... tego nie powiem, bo Pan z infolinii najpierw sprawdzał to kilka minut, a potem się rozłączył 

przeczytałam to, co napisał kapturzak i spytam naiwnie - a to euro bank nie stosuje zapisów ustawy o kredycie konsumenckim do kredytu w wysokości 40 tysięcy złotych ?

z wycenami jest ten problem, że każdy bank ma odrębne przepisy w tym zakresie ... dostępnych jest kilka rozwiązań:

wyceny zewnętrzne:

a) bank sam zleca na własny koszt wycenę --> najczęściej taka sytuacja ma miejsce podczas promocji;

b) bank zleca wycenę, ale koszt ponosi klient (koszt jest znany i niewiele odbiega od ceny rynkowej - aktualnie takie rozwiązanie stosowane jest np. w millennium, nordea, nykredit --> koszt w przypadku mieszkania to przeciętnie 300-500 PLN

c) bank może przyjąć wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę, zleconą przez klienta (ale takowy musi się znajdować na liście banku)

d) bank może przyjąć inną wycenę (przez rzeczoznawcę spoza listy), ale to raczej baaardzo rzadko

wyceny wewnętrzne:

e) polegają na oszacowaniu wartości przez pracownika banku (lub upoważnionego pracownika pośrednika kredytowego) - zwykle stosowane w przypadku mniejszych kwot kredytu i nieruchomości położonych w dużych miastach --> takie rozwiązanie jest z reguły bezpłatne dla klienta; w praktyce rozwiązanie to stosuje np. invest bank

inspekcje nieruchomości:

f) w trakcie budowy domu lub zakupu mieszkania od dewelopera (gdy nie jest jeszcze ukończony budynek) przed uruchomieniem kolejnej transzy przeprowadzane są inspekcje, czyli kontrole - z reguły przeprowadza je upoważniony pracownik banku (choć zdarza się, że bank żąda inspekcji przez rzeczoznawcę majątkowego) --> opłata raczej symboliczna lub wcale

i teraz małe wyjaśnienie - dlaczego banki akceptują wyceny dokonane przez własnych pracowników lub rzeczoznawców ze swojej listy; otóż jest to kwestia ryzyka, zaufania i rzetelności --> w sytuacji, w której ziściłby się czarny scenariusz banku (czyli gdyby klient przestał spłacać kredyt, a wszystkie rozwiązania polubowne nie przyniosłyby skutku) bank zostaje zmuszony do sprzedaży nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa - a jeśli ta podana w operacie była zawyżona to może się okazać, że bank będzie miał problem ze sprzedażą takiego mienia, a bank, jako instytucja o charakterze gospodarczym musi kalkulować ponoszone ryzyko

ograniczenie ilościowe jest możliwością, którą dała rekomendacja S, ale nie słyszałam, by nadzór zamierzał z niej skorzystać ... może jakiś bank na własną rękę chce ograniczyć ryzyko

refinansowanie kredytu ma sens w kilku przypadkach:

a) gdy pierwotny kredyt był zaciągany w walucie obcej (franki), po kursie np. 2,80 --> jeśli założymy, że pozostało nam obecnie do spłaty 100 tysięcy franków to nasz zysk na tej operacji wynosi (2,80 - 2,20)*100.000, czyli 60 000 PLN, przy założeniu, że obecny kurs spłaty to 2,20 PLN i Klient pozostanie przy złotówkach po refinansowaniu i nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę

b) gdy spłacamy kredyt od jakiegoś czasu (9 miesiecy w dombanku, 12 w millennium, 18 w mbanku i multi, a 24 w polbanku) i chcemy albo uzyskać kwotę wyższą niż pozostała nam obecnie do spłaty, albo zamierzamy obniżyć wysokość spłacanych rat --> w niektórych przypadkach jest możliwość skorzystania z różnych uproszczeń polegających np. na zaniechaniu badania zdolności kredytowej pod warunkiem terminowego regulowania zobowiązania, które podlega refinansowaniu

c) dotychczasowa współpraca z bankiem nie układa się tak, jakbyśmy sobie tego życzyli (np. obsługa posprzedażowa jest fatalna, wciąż dzwonią pracownicy z banku i coś chcą, lub po prostu w miejscowości, w której mieszkamy nie ma placówki bankowej i odległość jest dla nas problemem)

w każdym przypadku polecam konsultację z doradcą finansowym, który przeliczy i wyjaśni czy opłaca się kredyt refinansować już teraz czy lepiej poczekać jeszcze kilka miesięcy

z tego co kojarzę, to ograniczenie jest już nałożone od lipca 2006 - słynną rekomendacją S oczywiście sytuacja w gospodarce wymusi na bankach w nadchodzącym roku pewne zmiany w kwestiach ograniczenia ryzyka związanego z udzielaniem kredytów hipotecznych w kwocie wyższej niż aktualna wartość rynkowa nieruchomości, ale ... z drugiej strony konkurencja na rynku produktów hipotecznych wymusi kolejne zmiany i w sumie raczej niewiele się zmieni --> takie jest moje prywatne zdanie

WIBOR - w zasadzie każdy bank może posługiwać się "własnym" WIBORem, bo dla każdego klienta ustalany on może być indywidualnie ... i teraz po kolei:

1) banki nie mają narzucone odgórnie na jakiej stopie mają się oprzeć, więc raz będzie to WIBOR 6M a raz WIBOR 3M - różnica jest taka, że w dłuższym okresie wahnięcia na wiborze6m są rzadsze, ale sama stopa jest z reguły wyższa;

2) WIBOR 3M oznacza tylko tyle, że jest to stopa liczona z trzech miesięcy - sposób oznaczania miesięcy też może być różny (w zależności od sposobu określania miesiąca) - np. w noble banku oznacza się go od 9 do 8 dnia miesiąca; nic nie stoi na przeszkodzie, by policzyć WIBOR od 21 sierpnia do 20 listopada - to kwestia banku

3) to, że bank opiera się na WIBORze 3M (tak jest najczęściej) nie oznacza, że będzie to ta sama stawka w dwóch porównywanych bankach - czasem banki ustalają WIBOR na kolejne 3 miesiące odgórnie (tak jest np. w millennium i noble banku), a czasami wyliczają WIBOR na jakiś konkretny okser przed podpisaniem umowy kredytowej (w np. invest banku - na 2 dni robocze przed dniem podpisania umowy kredytowej) lub wprowadzają WIBOR z dnia podpisania umowy

natomiast jeśli chodzi o umowy kredytowe - proponowałabym skorzystać z pomocy doradcy finansowego z jakiejś większej firmy (pominę nazwy) - jest tak, że Ci ludzie mają dostęp do wzorów umów bankowych - standardowych, więc nie powinno być problemów z udostępnieniem lub omówieniem takiej umowy

pierwsza rzecz i najbardziej istotna - nie ma możliwości "pożyczyć kasy od znajomego, zeby był wkład własny i zaciągnąć zobowiązania na 100% wartości nieruchomości" - albo wkład wlasny jest (i zaciągamy niższy kredyt) albo go nie ma ... rozwiazaniem mogą być produkty, w których nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu wlasnego (np. PolBank, Dombank)

wejście w drugi próg podatkowy nie jest przestepstwem - banki do zdolnosci przyjmują średnią z 3 lub 6 miesięcy, więc ten ubytek się rozłoży proporcjonalnie

wycena lokalu - to zależy od banku - na rynku pierwotnym przyjmuje się standardowo wartość z umowy, natomiast na rynku wtórnym banki albo wymagają wyceny od Klienta albo same zlecają oszacowanie -  z reguły są to wartości zbliżone do wartości rynkowych

jeśli chodzi o ubezpieczenia (tym bardziej w kontekście Pana bezpieczeństwa):

1) ubezpieczenie kredytu - to objęcie ochroną ubezpieczeniową Pana spłat do momentu przedstawienia w banku aktualnego odpisu księgi wieczystej z prawomocnym wpisem na rzecz banku - takie ubezpieczenie de facto nic Panu nie gwarantuje

2) ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - standardowo jest to stawka 3,5% na okres 3-5 lat od wartości brakującej Panu do 20% wartości mieszkania, czyli w Pana przypadku :
185 tys x 20% = 37 tysiecy (taki powinien Pan mieć wkład własny)
zakłądając, ze nie ma Pan wcale to jednorazowo zapłaci Pan
37 tysięcy x 3,5% = 1295 złotych
przy założeniu, ze ma Pan 10 tysięcy oszczędnosci zapłaci Pan
27 tysięcy x 3,5% = 945 złotych
uważam zatem, że w Pana sytuacji nie opłaca się wykorzystywać własnych srodkow na wkład własny, bo de facto nic Pan nie zyskuje, a zostaje Pan bez grosza...
oczywiście można zastanowić się nad rozwiązaniami typu produkty dombanku lub polbanku, gdzie nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

3) jeśli chce Pan rzeczywiście się zabezpieczyć to proponuję Panu zainwestować posiadane środki i otworzyć plan regularnego oszczędzania - inwestycja w fundusze kapitałowe w postaci polisy na życie - taki krok pozwoli Panu zagwarantować sobie bezpieczeństwo i możliwość szybszej spłaty kredytu

4) ubezpieczenie na życie - w wielu bankach jest już wymagane do uruchomienia kredytu - np. w banku millennium jest to koszt miesięczny rzędu ok. 37 złotych, natomiast w np. kredyt banku ubezpieczenie na życie ma Pan gratis do kredytu w cenie raty kapitałowo-odsetkowej

jeśli chciałby Pan poznać szczegóły jakiejś oferty lub miałby Pan jakieś pytania to bardzo proszę o kontakt - na pewno odpowiem

w zasadzie to dwie informacje:
1) zamiast zaciągania pożyczki hipotecznej proponowałabym kredyt na refinansowanie poniesionych wydatków - ostateczne oprocentowanie będzie niższe niż w przypadku zwykłej pożyczki hipotecznej;
2) kredytów na oświadczenie udzielają różne banki: BPH BH, DomBank, Santander Consumer, Noble Bank (pion hipoteczny - metrobank)

jeśli jest Pani zainteresowana szczegółami oferty to proszę o kontakt

z tego co mi wiadomo, a jestem doradcą od kilku ładnych lat - na wykończenie udziela się wyłącznie kredytów hipotecznych, nie pożyczek. Pożyczka jest przeznaczona na cel dowolny, podczas, gdy celem kredytu hipotecznego jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli np. dokończenie budowy czy wykończenie umożliwiające zamieszkanie w domu/mieszkaniu.