mniejszy kredyt czy większy+inwestowanie

[tchomikt]

Witam,

Chcę kupic nieruchomość w cenie 580tyś zł. Jest to dom z rynku wtórnego. W tej chwili dysponuję gotówką 150tyś i za jakieś 3- m-ce będę posiadał kolejne 120tyś. Co najlepiej zrobić? Czy kredyt na całość a resztę zainwestować czy po prostu mniejszy kredyt.? Interesują mnie tylko inwestycje bezpieczne z gwarancją kapitału - lokaty.  Myślałem 0,5 kapitału w lokaty 3 miesięczne, 0,5 kapitału w struktury.  Szczerze mówiąc boje się kredytu na całość. Myślałem o kredycie 460tyś. Teraz nie wiem na jaki okres spłaty. Niektórzy doradcy sugerują okres nawet 45 lat (co mnie przeraża). Inni żeby nie przekraczać 30 lat. Rozumiem że kredyt często można spłacić wcześniej ale obawiam się że przy racie 2500tyś + ryzyko kursowe 20% nie będzie mnie stać na oszczędzanie i nadpłacanie. Prosze o prady

[grupa_konkret]

ja bym zaciągnęła kredyt na 100% wartości nieruchomości na maksymalny okres, a pozostałe środki przeznaczyłabym na inwestycję (w produkty strukturyzowane) ... i kupując dom na kredyt zapłaciłabym za niego mniej niż cena transakcyjna

policzmy:

zakładam:
-> oprocentowanie kredytu - 4% w CHF (można znaleźć tańsze oferty, ja przyjmuję średnią)
-> oprocentowanie lokaty - 5% - podatek Belki = 4,05% netto
-> oprocentowanie produktu strukturyzowanego - około 12% netto (w najgorszym wypadku, przy założeniu, że na opcjach zostanie stracone wszystko, Klienci otrzymują gwarantowane 4% netto)
-> zgodnie z Pana założeniem co do podziału inwestycji otrzymujemy (4+12)/2 = 8% netto rocznie z inwestycji
-> spread - 4,5%, czyli 10 groszy na franku


--> kredyt na 80% wartości nieruchomości, inwestycja 120 tysięcy, okres kredytowania 30 lat
dom kosztuje zatem Pana:

158*2300+160 tysięcy+120 tysięcy + 4600 = 648 tysięcy

158 - to liczba miesięcy, które będzie Pan spłacał kredyt (do czasu zrównania wartości inwestycji z kwotą kapitału kredytu)
2300 - rata miesięczna uwzględniająca spread
160 tysięcy - Pana wkład własny
120 tysięcy - kapitał zainwestowany
4600 - prowizja
(we wszystkich następnych wyliczeniach kolejność danych będzie identyczna)

--> to samo wyliczmy dla okresu 45 lat:

184*1920 + 160 tysięcy + 120 tysięcy + 4600 = 638 tysięcy złotych

czyli WYDłUżAJąC okres kredytowania o 26 miesięcy OSZCZĘDZA Pan 10 tysięcy złotych

-->kredytujemy 100% wartości nieruchomości, okres 30 lat, inwestycja 270 tysięcy; a zatem za dom zapłaci Pan

98*2900 + 0 + 270 tysięcy + 5800 + 4000 = 564 tysiące
dodatkowo doliczone zostały 4 tysiące tytułem tzw. ubezpieczenia brakującego wkładu własnego

--> to samo co powyżej, tylko kredyt na lat 45

110*2420 + 0 + 270 tysięcy + 5800 +4000 = 546 tysięcy złotych (za, przypomnijmy nieruchomość wartą 580 tysięcy)

stało się tak dlatego, że środki, które mogą spokojnie pracować na inwestycjach nie zostały początkowo "utopione" we wkładzie własnym - koszt 4 tysięcy za uwolnienie 150 tysięcy i umożliwienie im wypracowania zysków na poziomie min 8% rocznie przynosi oczekiwany skutek, a poprzez wydłużenie okresu kredytowania otrzymuje Pan:
1) dodatkową "rezerwę" na ryzyko kursowe (choć na rynku pojawiły się już oferty ubezpieczenia od takiego ryzyka);
2) obniżenie comiesięcznego obciążenia ratą kredytu.

Jeśli będzie miał Pan jakieś pytania zapraszam do kontaktu ze mną.

[tchomikt]

Wszystko wygląda pięknie przy stałym kursie CHF a przede wszystkim przy założeniu że taka 4 letnia strukturka przyniesie przynajmniej 12% wzrostu rocznie. A co jak struktura nie zarobi 12% a rata po wahaniach kursowych będzie wynosić około 3tyś zł?

[Ganesa]

Co do kursu franka nigdy nie można mieć pewności (a nawet można mieć pewność, że wzrośnie). Dlatego należy w ogóle rozważyć sens zaciągania kredytu w tej walucie. Należy zwrócić uwagę, że dopiero po 2 latach różnica w racie pokryje stratę spowodowaną spreadem ( różnicą między kursem kupona a sprzedaży). Jeśli w ciągu tych dwóch lat kurs franka wzrośnie ta strata będzie jeszcze większa. Ale co do tematu potu.

Uważam, że lepiej zaciągnąć kredyt na maksymalną kwotę, a gotówkę inwestować. Lokata strukturalna w obecnej sytuacji jest bardzo dobrym pomysłem na inwestycje dając max. bezpieczeństwa i szanse na realne zyski.
Ale oprócz możliwości zarobienia jest jeszcze jeden aspekt przemawiający za zaciągnięciem większego kredytu.
Załóżmy, że w trakcie trwania kredytu traci się płynność finansową (utrata pracy, wypadek, koszty leczenia itp.). W takiej sytuacji mamy jeśli nie mamy oszczędności jesteśmy w bardzo problematycznej sytuacji. Mamy co prawda mniejsze zobowiązanie ale i tak nie stać nas na spłatę raty. Pozostaje nam szukać pomocy u rodziny i znajomych lub negocjowanie z bankiem.
W sytuacji kiedy dysponujemy gotówką mamy zabezpieczone niezakłócenie spłat raty, a di tego pieniądze na normalne funkcjonowanie do czasu znalezienia nowej pracy, powrotu do zdrowia, a w ostateczności na sprzedaż nieruchomości. Unikamy w ten sposób dodatkowych kosztów (odsetki karne, koszty komornicze itp.) i konsekwencji (wpis w BIK który właściwie zamyka nam drogę do zaciągnięcia innych kredytów w przeciągu następnych kilku lat)

www.ganesa.com.pl