wycena nieruchomości

[Barteczek]

Na jakiej zasadzie wycenia się nieruchomość pod kredyt hipoteczny?? Robi to bank czy klient? Słyszałem coś o wycenie wenętrznej/zewnętrznej ale nie znam się na tym zbytnio.

[Aska]

Wycena wewnetrzna, to wycena robiona przez pracowników banku. Częsciej dotyczy ona sporzadzania wyceny mieszkań / choć też -w zaleznosci od banku- zalezy to od miejscowosci w której jest nabywana nieruchomośc/. Wycena zewnetrzna, czyli tzw operat szacunkowy, to wycena robiona przez niezależnego rzeczoznawcę - czesto branego z listy bankowej, ale to z tej prostej przyczyny, ze przeszedł on przeszkolenie w Banku pod katem wymagań tego jak powinien byc wykonany oerat, aby bank do niego nie miał zastrzeżeń. Taki operat najcześciej jest na koszt klienta, choc nie jest to regułą. Wiele banków finansuje takie wydatki w postaci podniesienia wysokosci kredytu o tzw koszty okołokredytowe.

[aurora]

a mozna zatrudnic rzeczoznawce, ktory nie znajduje sie na liscie banku?czy wtedy sporzadzony przez niego operat szacunkowy jest wazny dla bank czy nie??
a jak jest z nowymi mieszkaniami??przyjmuje sie wartosc rynkowa czy tez dodatkowo wycenia??

[mitek]

hm..a czemu nie chcesz wyceny banku ? nie jest raczej az tak droga ...

[doradzamgd]

zalezy od banku, zalezy od nieruchomosci, zalezy od kwoty kredytu,  od miejscowosci,nie kazdy bank wymaga wyceny, banki doskonale orientuja sie jakie sa ceny w okolicy a cala wycena polega na wizycie insektora, ktory tylko potwierdza, ze taka nieruchomosc istnieje a nie jest to jakis pustostan.

[grupa_konkret]

z wycenami jest ten problem, że każdy bank ma odrębne przepisy w tym zakresie ... dostępnych jest kilka rozwiązań:

wyceny zewnętrzne:

a) bank sam zleca na własny koszt wycenę --> najczęściej taka sytuacja ma miejsce podczas promocji;

b) bank zleca wycenę, ale koszt ponosi klient (koszt jest znany i niewiele odbiega od ceny rynkowej - aktualnie takie rozwiązanie stosowane jest np. w millennium, nordea, nykredit --> koszt w przypadku mieszkania to przeciętnie 300-500 PLN

c) bank może przyjąć wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę, zleconą przez klienta (ale takowy musi się znajdować na liście banku)

d) bank może przyjąć inną wycenę (przez rzeczoznawcę spoza listy), ale to raczej baaardzo rzadko

wyceny wewnętrzne:

e) polegają na oszacowaniu wartości przez pracownika banku (lub upoważnionego pracownika pośrednika kredytowego) - zwykle stosowane w przypadku mniejszych kwot kredytu i nieruchomości położonych w dużych miastach --> takie rozwiązanie jest z reguły bezpłatne dla klienta; w praktyce rozwiązanie to stosuje np. invest bank

inspekcje nieruchomości:

f) w trakcie budowy domu lub zakupu mieszkania od dewelopera (gdy nie jest jeszcze ukończony budynek) przed uruchomieniem kolejnej transzy przeprowadzane są inspekcje, czyli kontrole - z reguły przeprowadza je upoważniony pracownik banku (choć zdarza się, że bank żąda inspekcji przez rzeczoznawcę majątkowego) --> opłata raczej symboliczna lub wcale

i teraz małe wyjaśnienie - dlaczego banki akceptują wyceny dokonane przez własnych pracowników lub rzeczoznawców ze swojej listy; otóż jest to kwestia ryzyka, zaufania i rzetelności --> w sytuacji, w której ziściłby się czarny scenariusz banku (czyli gdyby klient przestał spłacać kredyt, a wszystkie rozwiązania polubowne nie przyniosłyby skutku) bank zostaje zmuszony do sprzedaży nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa - a jeśli ta podana w operacie była zawyżona to może się okazać, że bank będzie miał problem ze sprzedażą takiego mienia, a bank, jako instytucja o charakterze gospodarczym musi kalkulować ponoszone ryzyko

[mitek]

a jesli chodzi o inspekcje czy sa one zapowiedziane ? czy jest moze jakis staly termin albo cos takiego ?

[ziut19]

Inspekcje na budowie systemem gospodarczym na pewno sa ustalane z wlascicielem. Na budowie dewelopera niekoniecznie.
A kazda inspekcja zwiazana jest z uruchomieniem kolejnej transzy. Wiec mozesz sie jej spodziewac, wtedy kiedy chcesz uzyskac pieniadze od banku.

[Barteczek]

Brzmi logicznie, ale czy takie kwestie nie powiny być jasno określone w umowie???

[ziut19]

Brzmi logicznie, ale czy takie kwestie nie powiny być jasno określone w umowie???

W teorii tak, w praktyce nie da rady.
Zdajesz sobie sprawe ile jest metod budowy? Jesli do kazdego sposobu mialby byc wzor umowy, to nikt by sie nie polapal w tym wszystkim. Generalnie jest w umowach zapis o uruchomieniu transzy po rozliczeniu sie z poprzedniej. A jak to jest w praktyce robione? Tak naprawde roznie: Millennium wysyla rzeczoznawce po uruchomieniu 50% wartosci kredytu, mBank, Multibank: zdjecia (czyli w praktyce nic).

[mitek]

a jak wyglada sytuacja jezeli chcemy odbiec nieco od zakldanej budowy ? podpisujemy jakis aneks czy jak to wyglada ?

[ziut19]

a jak wyglada sytuacja jezeli chcemy odbiec nieco od zakldanej budowy ? podpisujemy jakis aneks czy jak to wyglada ?

Co znaczy "odbiec"?
Od projektu lepiej nie.
Od kolejnosci/wartosci robot nie powinno byc problemu.
I to raczej bez aneksu. Przeniesienie prac z jednej transzy do drugiej aneksu raczej nie wymaga. Byle zmiescic sie w odpowiedniej kwocie.

[Barteczek]

Czyli, jeżeli w trakcie budowy mojego wymarzonego domku zmieni mi się koncepcja co do jego wyglądu to już nic nie będę mógł zmienić?

[ziut19]

Czyli, jeżeli w trakcie budowy mojego wymarzonego domku zmieni mi się koncepcja co do jego wyglądu to już nic nie będę mógł zmienić?

Pozwolenie na budowe masz do konkrentego projektu. Odbiegasz od projektu, trzeba naniesc zmiany, do tego nowe pozwolenie itd.
Jesli do tego jest kredyt, to moze byc konieczna nowa analizna techniczna, nowy kosztorys. Ja bym nie ryzykowal.

[aurora]

czyli w takim przypadku lepiej dobrze przemyslec...bo wszystkie te analizy, ddatkowe kosztorysy itp to dla nas dodatkowe koszty, prawda??